2019都会更新论坛参选案例：老旧小区改造的范例——北京劲松北社区改造_手 ...

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改造前
Before transformation

改造后
After transformation
“变脸儿”40年小区一年换新颜
十米宽的劲松西街直通劲松二区，这是住民收支的必经之路。昨天上午，记者来到这里，热闹的街市商人气味劈面而来。小街干干净净，路旁一溜儿便民市肆表面亮丽，在保安的引导下，路旁自行车摆得整整洁齐。“变革真大，头一眼看已往，还以为走错了地儿！”8月初，住民林海从闺女家搬了返来，一踏进西街就愣了一下。从前什么样呢？劲松街道办相干负责人何水师拿出了一张照片：街面被轧烂，自行车乱停放，两侧店肆外立面破旧，外摆摊子险些摆到了路中心。小区里头的情况也是云云。卫生、停车、绿化、治安……老少区的常见题目，这里一样都不少。东三环四周，如许的老旧小区并不鲜见。据先容，劲松小区是改革开放后第一批成建制的楼房住宅区，分为一至八区。它始建于上世纪70年代，现在楼龄已凌驾40年，广泛办法老旧，缺乏绿地和文体、停车办法，且没有物业公司治理。此前数年，这里虽已开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，但未能从根本上改善居住条件。“老旧小区改造，最缺的就是钱。”北京清华同衡规划计划研究院总工程师张险峰说，没有改造资金泉源、不产生新的红利空间，天然没有企业乐意投进。而仅靠当局投进杯水车薪，难以完成云云困难的改造使命，后续的恒久管护就更是难以为继。以传统方式开展管理，难以从根本上办理劲松老旧小区的复杂题目。于是在客岁7月，首个引进社会机构、使用社会资源开展老旧小区改造的实验在劲松一、二区启动了。属地街道与愿景团体互助，在规划、住建和房管等部分的引导下对小区开展综合改造和提拔，共同探索社区长效发展的创新模式。历时一年，“一街两园”树模区完成改造，包罗劲松西街、二区小公园以及209号楼，约占劲松一、二区总面积的10%。

改造前
Before transformation

改造后
After transformation
钱哪来？盘活闲置投资变现
资金不停是老旧小区改造面对的最大困难，在劲松一、二区改造中，资金缺口高达数万万元。眼下，企业掏钱改造办理了燃眉之急。但下一步面对的最浩劫题则是：怎样发掘红利空间、保持改造工程的可连续性。“我们盘货了社区的配套用房、人防工程、闲置空间，然后渐渐分批交由企业开展谋划。”劲松街道办主任孔钢城说，云云一来，既可使企业渐渐收回本钱，也可补足老旧小区生存性服务业的短板。就拿209号楼的车棚来说，其面积约200平方米，大部门空间常年处于闲置状态。现在，车棚的北侧部门改造后出租给了“匠心工坊”便民市肆，为住民提供保姆家政、家电洗濯、针头线脑以及配钥匙、换电池等服务。旁边的配套用房被粉饰一新，打造成同一风格，由百年义利等连锁食品企业进驻。在劲松一、二区，共有千余平方米闲置空间以这种方式盘活了。在开辟红利空间的同时，盘活闲置空间还为住民提供了更多的舒服和便利。“一、二区共有住民3605户，40%是60岁以上的老年人，37%是在此租房的年轻人。这两类人群都存在不小的消耗需求。”该项目负责人刘楚告诉记者，以便民业态为例，中老年人群盼望增长菜市场、社区食堂等，而年轻人则倾向于健身房、 咖啡馆、收发快递等服务。此次改造中，根据小区人群、需求配比，小区就分别结构了差别的便民服务业态。刘楚先容说，除了盘活闲置空间，企业还将通事后续物业治理、便民办法付费等多种渠道，实现投资回报均衡。据测算，企业投进的改造资金约在14年后全部收回，并实现微利、可连续谋划。

改造前
Before transformation

改造后
After transformation
一条赭赤色跑道围绕附近，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌包罗万象。木质围廊底下，三三两两的住民闲坐谈天。3000平方米的公园才开放不到一个月，就成了劲松二区住民遛弯、遛娃的好地方。“这里从前也是个公园，可情况远远没有如今这么好。”一位住民告诉记者，升级之前，公园没有桌凳，大伙儿来纳凉、下棋都得自带马扎，“来这儿的都是老年人，年轻人瞧不上。” 要让住民满足，最紧张的是充实征求住民的意见。早先，公园的计划方案也并非精美绝伦，在住民的发起下增长了儿童滑梯，塑胶跑道也向南甩了一个弯，以免跑步者打搅住民苏息。谛听住民需求，贯串在劲松一、二区改造的全过程。劲松街道办负责人先容，在推进项目时，接纳了“五方联动”的工作机制，由区级统筹、街乡主导、社区和谐、住民议事、企业运作，共同推进社区综合整治。“早在项目启动之初，我们就走访了2380位住民，梳理出差别年事段人群最急迫的改造需求。”刘楚说，为了实现更加精准的需求管控，真正做到“民有所呼，我有所应”，劲松街道和企业项目团队以进户访谈、现场调研、住民议事会、评审会等方式网络住民需求。而对于社区的团体改造方案，住民更是足足开了不下20次议事会，反复推敲，终极才告竣同等。停车治理、治安、景观、灯光、电梯加装等21大类、51项，每一项都由社区住民拍板决断。碰到分歧不回避，而是依赖党建引领、共商共治化解争端。劲松一、二区的党员和143位楼门长发挥带头作用，包管改造工作顺遂推进。
社区运动升温住民情




韶光流转，当年最好的楼房现在酿成了都会的暗淡一隅，曾经布满自满感的住民也多多少少蒙受着失落。怎样让住民找回社区的回属感、光彩感，并创建相互之间的深厚友谊，成了物业最重要的目的之一。

本年6月，经劲松一、二区的业主投票，愿景团体物业正式进驻。从当时起，像如许的社区运动每周都要举行至少一次，本来不认识的邻人因此而结识，仿佛找回了数十年前热络的邻里友谊。“改造带来的不应该只是硬件的提拔，更该包罗人文情况的改善。”刘楚说。上世纪七八十年代，劲松一、二区属于本市最早的当代化住宅，“能住在这儿的住民内心都有一种自满感。”上周末薄暮，小公园中心支起了影戏放映机，一场爱国主义题材影戏把500多位邻里街坊聚在了一起。消夏墟市、跳蚤市场、公益影戏……一场场丰富多彩的运动拉近了邻里关系，生疏人酿成了熟人、朋侪。不久前，一间剃头店在劲松西街开张了，仅有十几平方米，但客如云来。老板不是别人，而是在这里摆摊儿谋划近十年的朱师傅两口子。“一开始，我们以为本身肯定干不下往了。”朱师傅说，本身这些年占道谋划，虽说方便了不少住民，但于法于规并不占理儿。没想到，在这次改造中不光没有被轰走，反而作为便民业态保存下来，另有了正当固定的谋划场合。“为了回报社区和住民，来我这儿剃头的老人60岁以上打折，80岁以上的只要提前预约，我就上门服务！”和朱师傅一样，修鞋匠、保洁员、水果摊主等七八位社区的“老朋侪”，现在都继承留在社区里为大伙儿服务，连续着社区的温情。
劲松街道办负责人先容，在“一街两园”树模区的底子上，本年，一、二区的改造将继承推进，成为情况整齐、治理有序、守看相助、共建共享的调和故里。
以下为计划师视角的改造条记：
01
劲松小区概况
劲松小区位于北京东三环劲松桥西侧，从属向阳区劲松街道管辖，始建于上世纪70年代，是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，现在楼龄已40余年。

劲松小戋戋位
1
近况题目分析
劲松一区、二区总修建面积约20万平方米，住民3605户，此中60岁以上老年生齿占比超36%，老龄化题目严峻。

年代长远、配套落伍的老旧小区风采

改造前的劲松社区面对着配套办法不健全、小区门路、绿化等底子办法老化的题目
固然十二五完成多项改造工作，但面临新期间、新北京、新向阳的要求，劲松社区在人群、底子办法、配套服务三方面存在“错配”的环境。

劲松小区综合整治要办理三类错配
面临这些错综复杂的题目，仅靠当局单方气力，以传统的老旧小区管理方式已很难从根本上予以办理。在此配景下，2018年7月，劲松街道与社会机构告竣互助，联合对劲松小区综合改造和提拔的实践，共同探索可以或许实现社区长效良性发展的创新模式。
现在两边已告竣劲松一区到八区团体综合整治与改造提拔的战略互助，并将劲松一区、二区作为先期试点开展工作，渐渐探索出一种社区整治的创新模式：“劲松模式”，且已取得了较好的反响。那么这一模式毕竟是怎样的呢？
02
劲松模式，让“错配”变“适配”
1
运营模式：市场化方式推动更新与连续运营
“劲松模式”创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会机构到场更新与物业治理。同时将劲松一区、二区作为先行试点由社会机构投进改造，通事后续的物业治理、服务的利用者付费、当局补贴、贸易收费等多种渠道，实现肯定限期内投资回报的均衡，形成社会机构对都会老旧社区改造参与的吸引点。
在业内看来，“劲松模式”运用市场化方式，吸引社会气力到场，是创新老旧小区投融资机制的有用实践。
2
推进模式：“五方联动”
老旧小区改造的长效机制的关键在于，改造者要把小区当成一个生命来看，和住民充实地交换，以人为当地举行“友爱”改造，从而到达自然的人居调和。
基于此，劲松试点探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区和谐，住民议事，企业运作”的“五方联动”机制，由区级部分向导，区委办局、街道服务处、居委会、社会单元和企业代表五方联动，共同推进社区综合整治。

劲松模式“五方联动”工作机制
“劲松模式”通过市场化的运营方式和“五方联动”的工作模式推进老旧小区的改造，取得了社会的广泛关注。那么这一模式为小区住民带来了哪些便捷呢？
03
公众到场：精准的需求管控
在“劲松模式”的详细实践中，社区住民全程到场，自主选择社区改造内容。为精准定位住民的需求，劲松街道和企业项目团队通过进户访谈、现场调研、构造座谈、召开评审会等方式，在深进相识住民需求后确定整治重点，实现了真正的“民有所呼，我有所应”。
1
依据住民需求，订定改造筹划
项目团队通过数十场住民调研访谈，访谈人数共2380人，与住民深进交换，得出社区住民最急迫盼望得到改善的内容。效果发现，住民对社区近况的改造需求重要会合在以下五个方面：

住民对社区近况的改造需求
在此底子上，项目团队实时根据各人的需求订定改造工作筹划，为小区住民打造了舒服、安全、便捷的生存情况。
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打造便民业态，用数听说话
改造前的劲松小区便民办法不敷，但是毕竟必要引进哪些便民业态但是个浩劫题。为了办理这一题目，项目团队挨家挨户举行了具体走访观察，针对青年、中年、老年三类人群的需求举行了深进调研。
观察效果发现，中年人群和老年人群盼望增长菜市场/生鲜蔬菜店、社区食堂、早餐店、剃头店和生存超市，以便利居家生存为主。
而青年人群则盼望增长社区健身房、餐饮/早餐店和代收快递/外卖的服务，对社区图书馆和咖啡厅也有较大的需求，表现了年轻人的个性化需求。
基于此，项目团队根据小区人群配比公道结构，使用改造后的空间引进了大量的便民业态，大大方便了住民的生存。

3
车棚怎么改？住民说了算
年初，劲松街道为了车棚的团体升级举行了一场“选美”大会，在自行车棚计划改造中，团队约请高校、社会机构平分别提供计划方案，构造住民代表到场方案评比及便民服务业态的投票，得到住民极大好评。
现在，颠末改造的新车棚已经投进利用。升级后的车棚通过进步停车服从，节流出了空间，这些空间被改造成了服务综合体，包罗成衣展、修锁配钥匙、电器补缀、鞋类打理、洗衣、主动售卖机等便民服务。

改造后的车棚增长了小区住民一样平常生存所需的缝补服务功能

在车棚的一角有立着一个“希奇”的呆板，上前往研究了一番才发现原来是个“主动面条机”。用户仅需拿脱手机扫码付款，就可以得到一碗热乎乎的汤面，既智能又便捷
说了这么多，“劲松模式”毕竟给住民的生存空间带来了怎样的变革？就跟我们一起走进小区，看看改造的结果吧。
04
劲松小区旧貌换新颜
1
公共空间提质

劲松二区社区运动公园连续团体计划理念，用当代色伎俩对社区运动公园举行计划，为邻里提供一个舒服的苏息、谈天场合。

这里曾经只是一片小广场，小区里的孩子们总是无处可往。此次改造在社区运动公园内增设了儿童游乐办法，现在的社区公园布满了孩子们的欢声笑语




劲松二区社区公共空间改造前后对比
2
电线进地改造


劲松西街强弱电排挤线进地改造前后对比
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车棚改造升级

劲松小区车棚升级是一大亮点，不光停车用度没有增长，还改善了存车情况。
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社区文化提拔

改造后的社区公园为中老年住民们提供了文化娱乐的空间

社区意见意义活动会
除了以上先容的内容之外，此次改造的内容还包罗市政底子办法、出行情况等很多方面。颠末半年的施工，投进四千余万元的劲松社区二区树模区根本完成了改造工作。
劲松街道负责人
旧貌换新颜，改造完成后的老旧小区住民，幸福感提拔了。各人都感觉到小区变大了、卫生变好了，不但彻底改变了脏乱差的小区情况，也让住民更安全、放心了。
现在，存量空间改造已成为都会发展的新趋势，此中，老旧小区改造是都会品格提拔的一项紧张工作。劲松小区通过引进社会机构，形成小区整治治理的创新模式和长效机制，从而让3605户住民圆“新房梦”，为破解老旧社区更新这一困难积极探索出了一条可复制可推广的新路，让老旧小区成为情况整齐、治理有序、守看相助、共治共享的调和故里。
感谢劲松街道、江曼老师（九源计划院）提供质料
综合泉源：北京规划天然资源、九源修建计划
参选机构：愿景团体、九源计划
九源计划计划，愿景团体操盘的案例“北京劲松北社区改造”已进选2019中国都会更新论坛的十佳评优，接待为他们投票！
2019年
我们面临的是：
环球局面的复杂厘革
经济范畴的不确定性
产业革命4.0的转型挑衅
财产升级的千钧负重
……
站在新期间的厘革节点，
危急即契机！
在中国都会升级转型
与代际多元混淆的复杂厘革中，
经济发展可否摆脱路径依靠？
财产升级怎样开辟将来赛道？
都会更新怎样创造全新代价？
中华文脉如安在更新中抖擞？
……
而我们，身处此中，
可否看清变革的局面？
可否把握转型的契机？
万亿市场 等您开启！
打造都会更新的“安卓体系”！
百舸争流 请君进席！
2019年11月21日-22日
第三届中国都会更新论坛
巡礼粤港澳大湾区
将于佛山、广州两座焦点都会举行
以“让都会留住影象 让更新创造代价”为主题
集结环球都会更新范畴的专业大咖与创新气力
为都会更新偕行们提供
高条理、高程度的学习展示、互助交换的时机
分享与探索都会更新的乐成履历与将来创新
诚邀各界有志同仁，聚首珠江，共襄新期间盛举！
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