深圳怎么了？
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作者 | 清和 智本社社长
题图 | 视觉中国
2019年，深圳演绎了一曲曲“冰与火之歌”：
前有国家战略摆设及经济学家张五常“地球经济中央”之冀看，后有经济忽然“失速”之不适及“财产空心化”之质疑；前有在中美商业战中独挑大梁的粤海街道办，后有深陷舆论漩涡、成为众矢之的的华为。
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图：2010年-2019年前三季度深圳GDP（红线）与天下GDP增速（蓝线），泉源：智本社
近间隔观察，深圳经济却有“冰火两重天”之情形：
一方面是经济增速下滑势头过快，另一方面是房价上涨独领风骚；
一方面是国有投资高速增长，另一方面是私家投资大幅度降落；
一方面是龙华区经济陷进低增长，租金上涨，工厂外迁，另一方面是南山继承保持高增长，湾区板块火热；
一方面是豪宅与新盘惹千人摇号抢购，贩卖现场火爆，代价动辄十万一平，另一方面是写字楼空置率连续上升，企业倒闭、休业、退租之势头未减。
深圳，到底怎么了？
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其闻名的《贸易性子概论》中指出：“地皮拥有者决定了一个国家的生齿数目和市场代价。”
实在，惜土如金的深圳，可从其地皮政策及房地产市场中大抵可猜测或感知这座都会的将来。本文以房地产视角透视深圳经济的题目及前程。
01. 深圳已往：住房，照旧制造业？
统统还得从房价提及。
2015年开始，深圳引领了新一轮天下房价普涨。2015年深圳楼市均价从前一年的2.39万上升到3.34万；2016年继承上涨到5.34万。
2016年底开始调控，今后两年多时间，深圳房价不停处于横盘状态，新居成交量快速萎缩。
两年时间，深圳房价高位翻倍，均价上涨了3万元一平米，市场大为受惊，许多人大为不解。
最开始，深圳房价大涨的公道表明是供需严峻失衡，即深圳可开辟的地皮供给量太少。
深圳地皮面积为1997平方公里，只有北京的12%。深圳常住生齿为1302，加上活动生齿应该在2000万左右。深圳的生齿密度大于北上广。
2005年深圳出台了《深圳市根本生态控制线治理规定》，规定了 974 平方公里不可开辟，占往了快要一半的面积。这意味着，深圳只有1023平方公里的地皮可供开辟。以此盘算，深圳的现实生齿麋集大概到达2万/平方公里，这已经是天下上生齿密度最高的大都会之一。
在这1023平方公里中，2016年已经建成的面积到达了923.25平方公里。换言之，从2016年开始盘算，假如不思量旧改，深圳可以或许利用的新增地皮面积不凌驾100平方公里。
在深圳已建成的都会面积中，2014年纪据表现，产业物流用地占34%，居住用地占24%，交通办法用地占20%，贸易服务用地占5%，公共服务办法用地占6%，别的占11%。
可以看出，深圳居住用地只占整个都会面积的11%。与国际多数市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都凌驾50%。这个数据仅比香港（8%）高一点。
不外，深圳的人地抵牾由来已久，为什么房价却在2015年短时间内高位翻倍？
直到2017年11月，深圳公布《深圳市都会建立与地皮使用十三五规划（2016-2020）》，人们才名顿开。
“十三五规划”应该是2015年已经订定，2016年开始实行，但不停没有对外公布。这个时间点，与深圳房价暴涨符合。
这份文件指出：
一、到2020年深圳的根本生态控制线稳定，即不少于974平方公里。
二、到2020年深圳的建立用地总规模控制在1004平方公里（1023平方公里底子上，划出20平方公里根本农田）。
三、至2020年全市产业用地占建立用地比重不宜低于30%，规定了270平方公里的“产业用地红线”。
这意味着到2020年，深圳50%的地皮不可开辟，15%的用地划拨给了产业，剩余35%由居住、贸易、交通、公共服务办法共同利用。
四、到2020年利用各种办法开释253平方公里的地皮供给量。
包罗新增建立用地在87平方公里、清退建立用地58平方公里、都会更新用地30平方公里（拆迁重修规模 12.5 平方公里）、地皮整备用地规模50平方公里，以及 12 个围海造田 28.2 平方公里。
这阐明，深圳根本无可开辟地皮。在253平方公里的地皮中，166平方公里来自旧改、填海等。
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图：深圳可开辟地皮，泉源：智本社
以253平方公里盘算，撤除产业用地30%，深圳只有177平方公里的地皮可利用。
根据“十三五规划”，综合交通用地不低于2078万平方米，市政办法用地不低于225万平方米，生态掩护用地不低于56万平方米，医疗新增用地不低于68 万平方米，教诲用地不低于 250 万平方米，文体办法不低于 82 万平方米，而保障房用地仅有 31 万平米。
177平方公里地皮减往以上用地规模总和，只剩下149平方公里。此中有多少是住宅建立用地，这份规划没有明白指出。
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图：深圳居住用地，泉源：智本社
不外，文件筹划在“十三五”期间，全市实现新增住房有用供给65万套；此中新建商品住房答应预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供给35万套。
这里有两个题目值得关注：
一是不少新增地皮来自拆旧建新，真实住宅数目供给不会太多；
二是深圳的医疗、教诲、文体都是短板，这些年还必要大量建立医院、学校，尤其是高中、高程度大学及高质量医院。以是，医疗、教诲及文体的用地定然挤占住宅用地，商品房供给依然不乐观。
以上只是规划，我们看现实的数据：
从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住产业地皮供给中，居住用地只有8%。
2017年前8月，北京和上海分别供给了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年整年纯住宅用地零供给（只有一块“只租不售”性子的住宅土拍，面积仅2万平方米）。
2018年深圳住宅用地供给（包罗人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供给。直到六月，深圳才推出5宗居住用地，地皮面积共17万平方米。这五宗地皮还只是限售三年的人才房，土职位置在宝安西乡、龙华民治、光明区及坪山区。
与“可怜”的住宅用地相比，深圳“大手笔”推出产业用地。本年11月，深圳一次性推出30平方公里的财产用地。这是什么概念？上海面积比深圳大三倍多，整个十三五期间新增的财产用地也不到30平方公里。
居住用地供给非常不敷，是深圳房价连续居高不下的根本缘故原由。
我们再看需求。
与天下其他都会相比是，深圳的特别性是它是一个移民都会，对天下各省的年轻人都有相称的吸引力。
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图：2012年-2018年深圳常住生齿增速，泉源：智本社
从数据上看，近些年深圳新增生齿数目呈爆炸性增长，规模居天下各大都会之首。2012年深圳常住生齿为1055万人，2013年新增8万，2014年新增15万，2015年新增60万，2016年新增53万，2017年新增55万，2018年新增56万。
深圳每年大规模的新增生齿，是一个日益膨胀的刚需市场。2015年、2016年都会新增生齿忽然暴增，与房价快速上涨高度同等。
深圳是北上广深中限购水平最低的都会。这重要是由于深圳的户籍门槛是这四大都会最低的。只要是整日制本科学历、在深圳购买社保，便可直接进户。深圳还推出了“秒批”政策，20个工作日以内即可完成进户。为了吸引人才，深圳市当局还给予1.5万元补贴；同时，龙岗区及宝安戋戋当局，再追加1.5万元补贴，一共三万元。
这种开放性的户籍政策，相称于为深圳的购房需求及资金泉源打开了巨大的口子。
每年新增50万生齿中，大多数都是年轻人，不少是大学结业生。他们当中如有8000人，带着父母的钱（含贷款）前来深圳购一套房，这就是一笔疯狂的资金。8000套房的刚需，若一套房800万总价，一共是640亿。要知道，本年上半年深圳新居成交量不外1.7万套。
可见，深圳的房价，是天下的年轻人背着父母的首付款和本身的月供托举着的。
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图：2008年和2018年北上广深小学在校人数，泉源：智本社
别的，深圳年轻人正处于完婚及生养的高峰期。从2008年到2018年，小门生在校人数，北京增长了38.3%，上海增长了35.5%，广州增长了22.7%，深圳增长了75.5%。
2018年深圳在校小门生人数达102万人，凌驾上海和北京，仅少于广州3万人。深圳的中小门生及在园儿童凌驾200万，为四大都会之首。深圳快速增长的在校人数，是学位房快速上涨的重要动力。
实在，自由户籍，自由购房以及担当教诲，自己是全部人的权利。天下大量青年涌进深圳，阐明这座都会拥有充足的吸引力；大量新增生齿及出生生齿，是这座都会将来的盼望。题目不在茂盛的需求，而在非常短缺的供给。
这么多人来深圳，房源云云之少，大批年轻人只能居住在城中村。深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的屋子在出租，此中又有62%为城中村出租屋。如今深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，此中1100万人租住在城中村。
以是，客观上的地皮紧缺，以及人为制造的巨大的供需缺口，导致了2015年深圳房价大涨以及房价居高不下。
深圳地皮稀缺不假，但为何对产业用地云云“大手笔”，对居住用地却怎样“吝啬”？
为何深圳对深漂们云云苛刻？
02. 深圳当下：资产，照旧保增长？
深圳为什么不增长住宅用地的供给量？
这确实令人费解。与大多数都会相比，深圳的地皮财务依靠度并不高，地方税收及财务盈余都比力可观，房价上涨的动力是什么？
一是金融都会的必要（做大资产）；
二是战略摆设的压力（保持增长）；
三是产业立市的必要（第三部门分析）。
先来看看金融都会的必要。我曾经在《深度地产 | “房住不炒”的楼市到底怎么走？》中指出：“深圳和上海的地皮财务依靠度都不高，但为了维持金融资产及职位，这两座都会都不太能容忍房价下跌。这是由金融的名誉泉源决定的。”
房产和地皮是金融体系的支柱，是融资最紧张的抵押物。天下天量金融资产都是创建在房地产的基石之上，颠末层层加杠杆、证券化而形成的。房地产的估值，决定了金融都会的起跑线。天下金融都会如纽约、伦敦、东京、香港、新加坡，都是高房价都会。
好比说，500万在深圳买一套房，两年后涨到1000万，然后将其抵押得到600万贷款，再将这600万投进到金融市场或实业投资。
我们通常说，“不将房地产作为短期刺激经济的本领”，比拿房地产作为短期刺激经济本领更为可骇的是，将房地产作为恒久做大金融资产的工具。云云，这座金融都会的房价将连续维持高位。
正常环境下，树不会涨到天上往。房地产市场具有显着的周期性，房价上涨到肯定水平也会下跌。但是，若人为干预，如严控地皮供给、钱币刺激，很大概导致房地产市场恒久扭曲，房价连续上涨。
美国曾经就这么干过。在30年代大冷落期间，联邦当局出于救市目标，以透支国家书用的方式给低收进者贷款买房。这一办法催生了低首付比、分期付款的购房模式。
到了1960年代末，本来救市之用的联邦国民抵押贷款协会摇身变为台甫鼎鼎的房利美。陪同着投资银行的鼓起，房地产渐渐演化为恒久做大金融资产的工具，今后走上证券化之路。
1968年，美国诞生了第一份抵押贷款支持证券（MBS）。1970年第一季度，美国抵押贷款证券化规模为460亿美元。到了1974年第三季度这一数据突破千亿。
从1980年代开始，里根、克林顿总统以及美联储主席格林斯潘积极推动金融混业。今后，美国房地产及金融市场迎来了连续达20多年的史诗级大牛市。在危急发作之前，机构MBS的规模到达了近8万亿美元，美国房价、股票市值及金融衍生品规模到达汗青峰值。
金融危急发作后，美国联邦财务部及美联储又积极救市，接受“两房”，救济贝尔斯登、美国国际团体等巨头。美联储乃至直接在市场上购买抵押证券累积达数万亿美元之巨。这些救市步伐促使美国股市逆势上扬，美国房地产在2012年也开始反弹。现在，美国股市及房价又处于汗青性高位。
这时，房地产又如大冷落时沦为了短期刺激经济的工具。
从大冷落至今，美国探索出一套房地产金融玩法：短期保增长与恒久做大金融资产瓜代轮换。当房地产用于恒久做大金融资产玩崩后，又将其作为短期刺激经济、保增长的本领再利用。云云反复瓜代利用，连续近百年之久。
究其缘故原由：人为使用市场制造泡沫，然后再移祸给市场。
我们再回到深圳的环境。从2010年开始，中国经济增速进进拐点。从团体来看，深圳经济增速降落，与天下经济换档下行是同等的，不外深圳经济的颠簸性显着高于天下团体。
2011年中国GDP增速破10，2012年直接破8，2015年破7。本年前三个季度，经济同比增速为6.2%；第三季度增速为6%。市场猜测第四序度天下GDP大概率破6。
深圳GDP增速也是从2010年进进拐点，2010年GDP增速另有12%，2011年直接跌到10%，2014年破9。但从2014年到2017年这四年，深圳GDP增速维持在8%以上，比天下增速更加坚挺。这是为什么？
这四年间，深圳房价翻了一翻，加上杠杆效应，深圳的金融资产放大了几倍。深圳房地产及金融资产的倍增，为实体投资、商业融资、科技创投提供了资金便利。
但是，随着天下经济连续下行，中美商业战深进，深圳这种通过房地产做大金融资产的玩法立刻出现副作用，经济增速下滑显着。
2018年深圳GDP增速破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%。现在，深圳尚未公布第三季度的经济数据。固然前三个季度深圳GDP增速依然高于天下均匀增速6.2%，也高于广东省均匀增速6.4%，但是下滑速率太快。而且，这种下滑速率不是周期性及商业战可以或许表明的。
做大金融资产本质上是债务型经济。但经济出现周期性阑珊时，债务型经济则会加快下滑。
深圳杠杆率显着高于北上广。深圳贷款多于存款，住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住生齿盘算，人均负债15万元；假如思量到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。
上海的环境与深圳相反，上海住户存款多于贷款，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。
此中，深圳住房贷款占大头，深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海公布了住房贷款1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。
房贷对消耗的挤出效应也非常显着。深圳人收进的30%都用于供房贷、租房。2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距相称大。究其缘故原由，一方面，广州的批发市场规模巨大，进步了零售总额；另一方面，深圳的居住付出比重太高减弱了消耗本领。2015年深圳房价大涨，社会消耗品零售总额增速骤降至2%。
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图：2014-2018年深圳社会消耗品零售总额及增速，泉源：智本社
当经济失速，深圳房地产从恒久做大金融资产切换为短期保增长，房地产上涨动能被开释，市场恒久供给失衡引发了一场“爆力补缺”（宋丁语）的大戏。
本年上半年开始，新居和二手房成交量都开始上升。固然本年深圳新盘供给量相比已往两年显着增长，但是远无法满意市场需求。
别的，本年开盘的不少楼盘都是大户型豪宅，与市场刚需不匹配。本年上半年的深业中城、华侨城新天鹅堡、华润万象府等豪宅新居，千人摇号抢购，一房难求，代价均在十万以上一平米，乃至还出现亿元豪宅。
俨然，深圳的新居已经成为了投资品，玩家只是少少数人。奇缺、火爆的一手房市场将大多数购房需求推向二手房市场，引发二手房量价齐涨。
2019年4月深圳二手房成交重返7000套之上，同比增长37.7%，创16个月以来的新高；5月新居成交4605套，创2016年调控以来新高。9月开始，深圳二手房三连涨。11月数据表现，深圳二手住宅贩卖代价环比上涨1.4%，上海持平，北京和广州分别下跌0.4%和0.2%。
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2019年1月~11月北上广深二手房代价涨幅，泉源：智本社
而点燃深圳楼市内热之火的是大湾区、树模区概念热炒及一系列利好于楼市的政策。大湾区和树模区吸引了天下资金看多深圳楼市。下半年开始，深圳出现多次“史诗级土拍”，地皮拍卖收进创新高。一些业主及中介商通过微信群会合控盘，哄抬代价。
随着经济增速快速下滑，深圳本年保增长的压力显着增大。尤其是中国特色社会主义先行树模区的战略摆设下达后，深圳一连出台一系列利好于楼市的步伐：
调解豪宅税征收尺度，直接导致二手房成交大幅上升；取消商务公寓“只租不售”政策，大大激活了商务公寓市场；深汕新区解冻商品房市场，举高了市场对房价上涨的预期。
保增长光房地产还不敷，还包罗国有投资尤其是基建拉动。2019年前三季度深圳均匀投资增速为17.9%，此中国有投资增速在40%以上，而民营投资增速仅仅为3%。
深圳是一个典范的民营资源经济体，现在民营投资增速云云之低，而国有投资增速奇高，此中不少来自基建投资。本年上半年，深圳底子办法投资猛增48%。
本年，深圳挖路已挖出新高度，市民岂论开车、步行无处不遇反复修挖，“深圳挖路”网络搜刮指数大幅度上涨。
在恒久做大金融资产+短期保增长的模式下，经济失速依然显着，民营投资大幅度缩减，住宅用地严峻供不应求，新居变为投资品，二手房及学位房代价居高不下，深圳的将来怎样？
03. 深圳将来：香港，照旧新加坡？
深圳的地皮规划以及楼市政策，决定了这座都会的财产格式及都会定位。
爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其闻名的《贸易性子概论》中指出：“地皮拥有者决定了一个国家的生齿数目和市场代价。”
他发现，掌控地皮的城邦领主怎样安排地皮生产，莳植粮食，莳植葡萄，照旧狩猎，决定了这块地皮上可以或许养活多少人，决定了这块地皮上的粮食代价。
深圳人地抵牾告急，可开辟地皮奇缺，当局每年供给多少地皮，怎样安排地皮的利用，决定了这座都会的财产布局及将来前程；决定了这座都会的所可以或许容纳的生齿数目，很大水平上影响着房地产代价；同时也间接地影响着这座都会的年轻人是否晚婚，是否不生养，生养多少个孩子，是否生养二胎。
从深圳的地皮供给布局根本上可以看出这座都会的财产格式：
一、非常压缩住居住用地的地皮供给，从而维持高房价，做大金融资产，以金融强市，为实体经济及高科技财产融资；
二、保障富足的产业用地（全市产业用地占建立用地比重不宜低于30%），以产业立市，促进财产布局转型升级，鼎力大举发展高科技财产及高端制造业。
许多人不明白，为什么深圳甘心把仅有稀缺的地皮划拨给产业，也未几划拨一些给供给严峻失衡的住宅市场。
反过来说，这种地皮安排是由深圳的财产结构及都会定位决定的。可以推测，深圳试图发展成为一座“高房价+强金融+强产业+高科技”的国际性都市。其标杆是新加坡照旧香港？
本年11月深圳会合推出30平方公里财产用地，面向环球招商，重要对象是新兴财产及先辈制造业。在这30平方公里的财产用地上，筹划重点结构以下三个方面：国家实行室、国家财产创新中央、智能制造装备财产群、人工智能财产群等。
在环球招商消息发布会上，深圳当局对外称：“到2035年，深圳更紧张的是面向环球的代价，以先行树模区的姿态成为环球标杆都会。”
深圳市向导还将深圳与新加坡、纽约对标：“环球标杆都会来看，新加坡每平方公里33亿元产出，纽约每平方公里靠近90亿元，深圳12亿元的地均产出与其比力另有较大间隔。”
新加坡的生齿密度与深圳差未几，其国土面积只有719平方公里，生齿达564万。但是，就在这一矢之地，新加坡的产业产值比重高达30%，同时新加坡照旧国际金融中央、国际商业中央及国际航运中央。作为金融中央，新加坡的房价也是亚洲顶级，每平方米折合人民币在5-20万之间。
深圳诸多方面与新加坡有相似之处。除了生齿密度大外，产业（科技）、航运、商业、金融及房地产这五大财产格式与新加坡靠近。
深圳可否鉴戒新加坡模式，发展高端制造业的同时，做强金融财产？
新加坡模式的逻辑是，高房价支持金融资产，金融资产支持国际商业融资，商业财产支持国际航运，金融、商业及航运共同支持产业及科技。这个看似完善的财产网络，存在一个巨大的毛病，那就是人才如安在高房价的都会中驻足。
这个毛病该怎样弥补？
新加坡当局早在1960年就推行了组屋制度，建立了连续大规模的组屋以低廉的代价租给公民居住；到80年代，根本上包管了80%以上中等收进的家庭可以或许得到便宜的当局组屋；到2008年，新加坡85%的公民都居住在当局组屋，只有别的15%的公民在市场上购买高档商品房，真正做到“居者有其屋”。
深圳该怎样弥补这个毛病？
深圳也试图建立保障性住房办理居住题目。2018年6月，深圳推出了《关于深化住房制度改革加速创建多主体供给多渠道保障租购并举的住房供给与保障体系的意见（征求意见稿）》：筹划深圳人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提拔到新增住房供给总量的60%左右，其总量到2035年不少于100万套。
但是，由于深圳新增住房供给非常有限，保障性住房还很难满意市民住房需求。现今深圳租房人数达1600万，到2035年如果增至2000万；而100万套保障性住房，预计只可以或许办理300万人的居住题目，覆盖面积只有15%，远远低于新加坡的85%，乃至低于香港的50%。
根据“十三五”规划，从2016年到2020年，深圳保障房仅规划 31 万平米用地。深圳想要扩大保障房建立用地，只能向城中村要地。
前两年，深圳城中村旧改大张旗鼓，但现在有些走走停停。城中村旧改可否缓解住房题目？照旧加剧了居住困难？
以深圳闻名的白石洲旧改为例。白石洲是一个规模巨大的城中村，这个片区有2500余栋农夫房，包罗5万套出租房，容纳凌驾15万打工者。
这次白石洲旧改启动，诞生了1878个亿万富翁，但是15万打工者则必要另寻居住之所。周边天鹅堡、波托菲诺纯水岸的房价为14万，房租过万，尽大部门打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等，或到关外。这些地方房源告急，学位告急，房租及房价上涨。
深圳1100万人租住在城中村，若大规模启动旧改，不管是建立保障性住房照旧商品房，居住房源都大概降落，房价及租金大概上涨。
实在，麋集的城镇村，是深圳狭窄的空间、高房价的“海绵地带”，肯定水平上起到了便宜住房的作用。由于城中村低落了深漂的住房本钱，深圳才气享受天下的人才红利。
深圳现有的“城中村+高房价”模式，与“保障性住房+高房价”模式，怎样弃取？
固然城中村的房价低，但它依然是一座都会的“伤疤”。究竟，一座多数市的久远发展不能创建在房屋产权不明、居住情况糟糕的城中村之上。
别的，根据12月印发的《深圳建立先行树模区举措方案(2019-2025年）》，深圳对医疗、教诲及底子办法的支持力度很大，医疗和教诲的短板将进一步挤占居住用地。
若没有充足的保障性住房办理居住题目，又继承严控住宅用地供给，那么深圳很难学习新加坡模式，大概一不警惕进进香港模式。
香港与新加坡是两个半斤八两的竞争对手，两者都是天下级的金融、航运及商业中央，也都是高房价都会。香港与新加坡存在两个区别：
一是香港的保障性住房覆盖率为50%，远低于新加坡，居住条件更无法与新加坡相提并论。
二是香港的产业根本被镌汰，出现我们常说的“财产空心化”征象。
先看第一个题目。按理来说，香港靠近50%的市民都居住在当局的公屋及居屋之中，与天下划一都会相比，其保障性住房的覆盖率实在已经不低。但是，香港住房题目在于地皮利用率极低，居住情况不抱负，人均居住面积过低。
这是为什么呢？
我们先来看看香港的房价是怎么涨起来的。
香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？1984年底，政策规定：香港“所批出的新的地皮，每年限于50公顷（不包罗公屋用地）”。
50公顷，什么概念？相称于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供给这么少地皮及新居，市场严峻供不应求，资金蜂拥而进。今后，香港房价连续上涨，直到1997亚洲金融风暴前达顶峰，这一政策也在这一年失效。
香港的地皮是国有产权，香港当局掌控着地皮批租权。九七之后，香港当局为何不大规模批租地皮建立商品房及公屋？
究竟上，亚洲金融风暴时，董建华特首提出“八万五”建屋目的筹划，但不幸短命。现在，林郑月娥提出大屿山开辟筹划也因各种反对而搁浅。
为什么？
从1985年开始，香港连续多年的极低地皮供给推高了房价不说，还将社会抵牾会合于楼市之中。手握地皮供给大权的港府，夹在中心、左右为难。在多方长处博弈之下，香港以法律的情势束缚了地皮供给。
现在，香港的地皮开辟率仅有23.7%，用于住宅用途的地皮开辟面积76平方公里，仅占地皮总面积的6.8%，低于上海和深圳。
香港别的75%的地皮属田野及海岛，此中23个田野公园、15个特殊地域、4个海岸公园及1个海岸掩护区，合计约占香港总面积凌驾38%的地皮，被冠以环保之名明白克制开辟。别的，近9%的地皮属农业用地。港府手上的空置住宅用地有2100公顷，扣除不得当修建的地皮及丁屋准备地皮，可供住宅开辟的地皮不到400公顷。
我们来看深圳的环境。根据之前的分析，深圳规定了50%左右的生态红线，30%的财产用地，留给住宅用地的空间非常低。深圳这种极限住宅地皮供给趋势，与当年香港非常相似。这种趋势令人感到担心。
再看保障性住房，按照上面的分析，到2035年深圳的保障性住房覆盖面积还远低于香港。从居住条件来看，深圳的城中村相称水平上替换了保障房作用，代价不算太高，但居住条件不如香港的公屋。
以是，从房地产的角度，深圳的生态红线及住宅供给正在走向香港模式；但保障性住房的供给在肯定时期内还跟不上香港的公屋。
接下来，看“财产空心化”题目。
在环球化及财产转移过程中，都会间的财产更新换代，属于市场竞争及天然镌汰的效果。对财产空心化，必要有用区分市场举动照旧人为干预：
在五六十年代之前的纽约，其市中央随处是工厂，且脏乱不堪，现在工厂都消散了，取而代之的是金融。这就是财产空心化，但无关宏旨。
香港亦云云，六七十年代香港靠轻产业品制造发迹；到八九十年代，香港制造业转移到深圳、东莞及本地，现在成为了一个天下级的金融中央。这也无关宏旨。
现在，我们对待一座都会的职位，必要都会群、都市圈的宏观视野：各都会分工协作，构成一个巨大的经济体。我们说纽约、东京、旧金山强盛是说纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区强盛。
张五常说，深圳将成为地球经济中央。实在，他说的并不但深圳，而是深圳一带，包罗东莞、惠州。实在，更正确的说是珠三角或大湾区。
深圳重要发展金融、科技、航运及商业，东莞主打制造业，如果市场形成的效果，一定有它的公道性。但是，我们必要鉴戒的是，过分的人为主导。
深圳实在不停都对峙产业立市，建立财产用地红线，划拨大规模的财产用地支持实体经济及制造业发展。但是，为什么云云良好的地皮条件，却没有留住企业？
重要缘故原由大概有两个：
一、人为规划地皮供给，忽略了市场的通报效应。
深圳试图划拨大规模地皮给产业，以平抑工厂及物流用地本钱，但是非常稀缺的住宅用地引发房价上涨、物价上涨、用工本钱上涨，催生通报效应，反过来推高了工厂及企业本钱，对实体经济及制造业造成肯定的反噬。
中国有经济学家称，拿掉猪肉就是通缩。这实在是违背市场规律的。猪肉稀缺导致猪肉代价上涨，进而动员牛肉、羊肉、鸡肉、鱼肉以及别的食品替换品代价上涨。在市场中，猪肉不是独立的存在，财产用地也是云云。
住房稀缺导致房价上涨，进而引发通报效应，工厂用工本钱、物流本钱乃至租金本钱也随着上涨。这就是住宅商品房代价及租金上涨给产业带来挤出效应。
2015年这轮房价大涨，大幅度拉涨了房租，包罗城中村的房租。从2015年到2019年，福田区、南山区三房一厅的小区房月租广泛翻倍，现在达7000-8000元；城中村月租也随着翻倍，两房或三房达3000-4000元。这意味着深圳80%的人群，即1600万人的生存本钱大幅度增长。
房价、房租大涨进一步推高企业的店租、办公租金、工资本钱。受房租上涨及近期物价上涨影响，关内的工作午餐大概从2015年的20元，涨到如今的30元左右，涨幅为40%-50%。深圳月均匀工资从2016年的7400元上涨到2019年的9300元，涨幅为25%左右，远低于房价及房租涨幅，房价收进比进一步扩大。
深圳企业雇佣本钱连续上涨，现在关内企业雇佣一名员工，每月工资加上社保及办公租金（均派10平米一人）的总用度凌驾13000元。
2018年，深圳规模以上的产业企业营收达3.3万亿，保持了9.3%的增速，但是利润却下滑了4%。劳动本钱、租金本钱上涨很大水平上挤压了产业企业利润。
二、“腾笼换鸟”政策加快了工厂撤离深圳。
在“腾笼换鸟”的推动下，支持性政策淘汰，或地皮被征用，一些工厂渐渐迁徙到东莞、惠州，或直接封闭。效果是，笼子腾出来了，鸟飞走了，凤凰没有能实时请进来；关外一些地方厂房空置，门店封闭，城中村居住生齿淘汰。
本年前三季度，南山区GDP增长率为7.6%，福田区为7.2%，龙华区只有2%。龙华区是传统的产业重镇，曾经台甫鼎鼎的富士康就坐落在龙华。但现在富士康迁徙到河南，乃至外洋。
2018年，深圳的产业增长值增速另有9%，本年第一季度掉到8.6%，上半年下滑到7.4%，七月份进一步跌到6.1%。产业技能投资方面，2018年投资增速另有22.1%，本年上半年敏捷下滑到11%。这个下滑速率着实让人惊出一身盗汗。
“腾笼换鸟”应该是一种市场举动，让代价机制发挥作用，触发财产布局转型升级。若人为过分干预，大概会拔苗助长。尤其是在宏观经济团体下行，中美商业摩擦的大情况下，人为干预的副作用则更加显着。
与财产升级干预雷同的是，金融整治。
2012年开始，私募及P2P金融大规模鼓起，深圳福田中央区办公楼月租在短时间内被举高了100多一平米。然而，近些年，对金融严肃整治，大量金融企业倒闭，P2P险些被全面封杀。一些物业公司乃至明白不将办公楼出租给P2P及私募公司。这是深圳写字楼大量空置、空置率连续走高的缘故原由之一。
金融整治及财产转型升级固然是好，但是假如过分干预市场的天然镌汰，过分接纳行政本领而不是稳固的制度本领，则轻易加快周期性下行，导致财产接力不济，经济忽然失速。
末了有两个题目必要理性面临的是：
一、新加坡与香港都是开放经济体，深圳间隔国际化开放经济体还隔着一层金融屏蔽，因此二者无法在同一个维度比力；但是，新加坡与香港的发展模式，值得深圳鉴戒与鉴戒。
二、深圳经济“失速”有周期性因素，本不必过分担心。
深圳，是天下市场化水平最高的都会，又是科技型、外向型、金融化水平较高的经济体，其经济增长具有更为显着的周期性，受到天下宏观经济及国际情况影响更大。
2019年中美商业战进进实质性互加关税的阶段，这导致深圳前三季度的收支口总额降落1.8%，此中入口降落9.3%。收支口总额的下滑肯定水平上拖累了深圳经济增速。
增速快速下跌自己是市场对已往高增长的一种修正。这正如那句话：“冷落的唯一缘故原由是繁荣”。深圳的上风，是发达的市场经济及私家投资。如许的都会，必要更加信赖市场，而不是干预市场。
总结
我曾经在《深圳，凭什么？》说过：“深圳实在没什么古迹。‘深圳古迹’只不外是对知识的恭敬，对市场的恭敬，对人性的恭敬，对人类文明发展规律的恭敬。”
注：文中数据多泉源于网络公然，虽颠末讲求与对比，但不免存在肯定的禁绝确性及争议性。
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